El crédito puente, el próximo paso

Es el que los desarrolladores pueden transferir al comprador. Se anunciaría sobre la segunda parte del año y es clave para que se reactive la obra nueva pensada para la clase media. "Hoy la demora en las escrituras de las unidades terminadas hace que no sean aptas para el crédito", explica Hernán Nucifora, socio gerente de la desarrolladora Global Investments, quien negocia un crédito puente con una entidad oficial pero los números no le cierran. Las tasas rondan el 26 por ciento y se hace inviable. "El costo financiero para un crédito de $180 millones era de $ 40 millones en tres años", detalla. De todas formas para que avance, hay que resolver otro tema clave para el sector: los tiempos de los procesos administrativos. Las habilitaciones, permisos y finales de obra. Hoy escriturar una unidad nueva pueda demandar más de un año y medio. "En Perú por ejemplo existe la figura hipoteca de bien futuro que permite hipotecar la unidad en construcción".

Vía libre para ajustar

Una de las noticias de las últimas semanas es que después de 20 años se permite la indexación en el sector a través de medidas de ajuste. Es decir se habilitó el uso del UVA y el UVI para actualizar cualquier contrato en la cadena: desde el constructor hasta la comercialización y la escrituración. Es una unidad de cuenta que hace posible las transacciones del sector que son de largo plazo en un contexto de inflación. El sistema es similar al modelo chileno que utiliza la Unidad Funcional (UF) para la adquisición de cualquier bien durable y que logró sacar el chip de hablar en dólares. "Las compañías constructoras preferirán pactar en UVIs mientras que los compradores en UVA que se ajusta por inflación", analiza Gustavo LLambías, Vicepresidente de la Asociación Empresarios de la Vivienda, la entidad que reclama esta iniciativa desde 2009. Hoy la mayoría de la oferta de hipotecarios se ofrece en UVA. "Está se actualiza por la evolución del CER en base al índice de precios y se considera más previsible mientras que UVI se actualiza por el costo de la construcción", justifica Carlos Valdez Ocampo, consultora especializada en tasaciones.

UNA REALIDAD O FICCIÓN

En un país que tiene un déficit habitacional de 3,5 millones de viviendas. Las constructoras generaron fideicomisos al costo, un modelo en el que el riesgo se atomizaba entre varios inversores que pagaban las unidades durante la obra. "Se ajustaba por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) y si se excedían los costos se agregaban cuotas adicionales. No había inversión de riesgo".

Otra forma la financiación modular en proyectos más de cinco años que se planeaban por etapas en los que los compradores comenzaban pagando cuotas bajas hasta la posesión en la que aumentan considerando que la persona deja de pagar un alquiler. "Fue una forma de acercarse a la demanda".

Con la irrupción del crédito hipotecario cambia la foto del mercado. "Se modifica la lógica del negocio del desarrollador y hasta de los propios alquileres que eran un mal necesario para quien no podía comprar. Habrá mayor stock de unidades habitacionales y casas". De esta forma, se anticipan los primeros cambios que prometen cambiar las reglas del sector.

Se dejará de construir sólo para el inversor

La demanda por parte de quien compra una vivienda para habitar incrementará la exigencia en la calidad constructiva, las terminaciones y los proyectos. El crédito obliga un replanteo. Igual, el inversor no quedará fuera de la partida. Será clave a la hora de apostar a barrios que necesitan desarrollarse. Un punto que pone en la agenda, la necesidad del trabajo en conjunto público-privado.

El futuro de los precios

Con un costo de la construcción en su máximo histórico -entre los S17.600/m2 y los $24.000/m2, sumado a un precio de la tierra en alza y en un contexto inflacionario que ronde el 20 por ciento, es impensada una posible baja de precios. Sin embargo los analistas del mercado financiero advierten que los valores deberían bajar por la brecha que existe entre salarios y valores de las propiedades. "Con un salario anual que promedia los $ 208.000, no cierran en la Argentina los niveles del costo de construcción. En Estados Unidos el sueldo anual promedio es de US$ 53.000 y en España US$ 36.000, mercados en los que el costo ronda los US$ 700/m2", relata Mariano Sardans, CEO de la gerenciadora de patrimonio FDI. Su mirada es que la ineficiencia se genera en los sistemas constructivos, y aclara que no tiene relación directa del costo de la mano de obra. "En el país se tarda dos años en construir un edificio mientras que en otros países tres meses", advierte y aclara que hay empresas locales que producen paneles o materiales para construir de una forma diferente. "Cuando esos sistemas se instalen el costo de construcción bajará y los valores de las propiedades también y quien toma un crédito terminara pagando una propiedad más cara", afirma.