UNA REALIDAD O FICCIÓN

En un país que tiene un déficit habitacional de 3,5 millones de viviendas. Las constructoras generaron fideicomisos al costo, un modelo en el que el riesgo se atomizaba entre varios inversores que pagaban las unidades durante la obra. "Se ajustaba por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) y si se excedían los costos se agregaban cuotas adicionales. No había inversión de riesgo".

Otra forma la financiación modular en proyectos más de cinco años que se planeaban por etapas en los que los compradores comenzaban pagando cuotas bajas hasta la posesión en la que aumentan considerando que la persona deja de pagar un alquiler. "Fue una forma de acercarse a la demanda".

Con la irrupción del crédito hipotecario cambia la foto del mercado. "Se modifica la lógica del negocio del desarrollador y hasta de los propios alquileres que eran un mal necesario para quien no podía comprar. Habrá mayor stock de unidades habitacionales y casas". De esta forma, se anticipan los primeros cambios que prometen cambiar las reglas del sector.

Se dejará de construir sólo para el inversor

La demanda por parte de quien compra una vivienda para habitar incrementará la exigencia en la calidad constructiva, las terminaciones y los proyectos. El crédito obliga un replanteo. Igual, el inversor no quedará fuera de la partida. Será clave a la hora de apostar a barrios que necesitan desarrollarse. Un punto que pone en la agenda, la necesidad del trabajo en conjunto público-privado.

El futuro de los precios

Con un costo de la construcción en su máximo histórico -entre los S17.600/m2 y los $24.000/m2, sumado a un precio de la tierra en alza y en un contexto inflacionario que ronde el 20 por ciento, es impensada una posible baja de precios. Sin embargo los analistas del mercado financiero advierten que los valores deberían bajar por la brecha que existe entre salarios y valores de las propiedades. "Con un salario anual que promedia los $ 208.000, no cierran en la Argentina los niveles del costo de construcción. En Estados Unidos el sueldo anual promedio es de US$ 53.000 y en España US$ 36.000, mercados en los que el costo ronda los US$ 700/m2", relata Mariano Sardans, CEO de la gerenciadora de patrimonio FDI. Su mirada es que la ineficiencia se genera en los sistemas constructivos, y aclara que no tiene relación directa del costo de la mano de obra. "En el país se tarda dos años en construir un edificio mientras que en otros países tres meses", advierte y aclara que hay empresas locales que producen paneles o materiales para construir de una forma diferente. "Cuando esos sistemas se instalen el costo de construcción bajará y los valores de las propiedades también y quien toma un crédito terminara pagando una propiedad más cara", afirma.