El crédito puente, el próximo paso

Es el que los desarrolladores pueden transferir al comprador. Se anunciaría sobre la segunda parte del año y es clave para que se reactive la obra nueva pensada para la clase media. "Hoy la demora en las escrituras de las unidades terminadas hace que no sean aptas para el crédito", explica Hernán Nucifora, socio gerente de la desarrolladora Global Investments, quien negocia un crédito puente con una entidad oficial pero los números no le cierran. Las tasas rondan el 26 por ciento y se hace inviable. "El costo financiero para un crédito de $180 millones era de $ 40 millones en tres años", detalla. De todas formas para que avance, hay que resolver otro tema clave para el sector: los tiempos de los procesos administrativos. Las habilitaciones, permisos y finales de obra. Hoy escriturar una unidad nueva pueda demandar más de un año y medio. "En Perú por ejemplo existe la figura hipoteca de bien futuro que permite hipotecar la unidad en construcción".

Vía libre para ajustar

Una de las noticias de las últimas semanas es que después de 20 años se permite la indexación en el sector a través de medidas de ajuste. Es decir se habilitó el uso del UVA y el UVI para actualizar cualquier contrato en la cadena: desde el constructor hasta la comercialización y la escrituración. Es una unidad de cuenta que hace posible las transacciones del sector que son de largo plazo en un contexto de inflación. El sistema es similar al modelo chileno que utiliza la Unidad Funcional (UF) para la adquisición de cualquier bien durable y que logró sacar el chip de hablar en dólares. "Las compañías constructoras preferirán pactar en UVIs mientras que los compradores en UVA que se ajusta por inflación", analiza Gustavo LLambías, Vicepresidente de la Asociación Empresarios de la Vivienda, la entidad que reclama esta iniciativa desde 2009. Hoy la mayoría de la oferta de hipotecarios se ofrece en UVA. "Está se actualiza por la evolución del CER en base al índice de precios y se considera más previsible mientras que UVI se actualiza por el costo de la construcción", justifica Carlos Valdez Ocampo, consultora especializada en tasaciones.

UNA REALIDAD O FICCIÓN

En un país que tiene un déficit habitacional de 3,5 millones de viviendas. Las constructoras generaron fideicomisos al costo, un modelo en el que el riesgo se atomizaba entre varios inversores que pagaban las unidades durante la obra. "Se ajustaba por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) y si se excedían los costos se agregaban cuotas adicionales. No había inversión de riesgo".

Otra forma la financiación modular en proyectos más de cinco años que se planeaban por etapas en los que los compradores comenzaban pagando cuotas bajas hasta la posesión en la que aumentan considerando que la persona deja de pagar un alquiler. "Fue una forma de acercarse a la demanda".

Con la irrupción del crédito hipotecario cambia la foto del mercado. "Se modifica la lógica del negocio del desarrollador y hasta de los propios alquileres que eran un mal necesario para quien no podía comprar. Habrá mayor stock de unidades habitacionales y casas". De esta forma, se anticipan los primeros cambios que prometen cambiar las reglas del sector.

Se dejará de construir sólo para el inversor

La demanda por parte de quien compra una vivienda para habitar incrementará la exigencia en la calidad constructiva, las terminaciones y los proyectos. El crédito obliga un replanteo. Igual, el inversor no quedará fuera de la partida. Será clave a la hora de apostar a barrios que necesitan desarrollarse. Un punto que pone en la agenda, la necesidad del trabajo en conjunto público-privado.

El futuro de los precios

Con un costo de la construcción en su máximo histórico -entre los S17.600/m2 y los $24.000/m2, sumado a un precio de la tierra en alza y en un contexto inflacionario que ronde el 20 por ciento, es impensada una posible baja de precios. Sin embargo los analistas del mercado financiero advierten que los valores deberían bajar por la brecha que existe entre salarios y valores de las propiedades. "Con un salario anual que promedia los $ 208.000, no cierran en la Argentina los niveles del costo de construcción. En Estados Unidos el sueldo anual promedio es de US$ 53.000 y en España US$ 36.000, mercados en los que el costo ronda los US$ 700/m2", relata Mariano Sardans, CEO de la gerenciadora de patrimonio FDI. Su mirada es que la ineficiencia se genera en los sistemas constructivos, y aclara que no tiene relación directa del costo de la mano de obra. "En el país se tarda dos años en construir un edificio mientras que en otros países tres meses", advierte y aclara que hay empresas locales que producen paneles o materiales para construir de una forma diferente. "Cuando esos sistemas se instalen el costo de construcción bajará y los valores de las propiedades también y quien toma un crédito terminara pagando una propiedad más cara", afirma.

NORMAS NIIF

¿A QUIÉN VA DIRIGIDO?

DIRECCIONES GENERAL Y FINANCIERA DE LAS COMPAÑÍAS

AUDITORES EXTERNOS, INVERSORES, Y ENTIDADES FINANCIERAS

Así lo han vivido NUESTROS CLIENTES

1. LA SITUACIÓN.
La razón más habitual por las que una empresa nos solicita una valoración contable es que su auditor le ha reclamado que un experto independiente realice la valoración de un inmueble de su propiedad para determinar una posible pérdida de valor. En ocasiones, es directamente la empresa quien toma la iniciativa de justificar un deterioro por razones fiscales.

2. NUESTROS SERVICIOS.
Valdez Ocampo Tasaciones & Servicios emite valoraciones para calcular el valor razonable, así como el valor en uso y el valor neto realizable, dependiendo del tipo de inmueble y el deterioro. El objetivo es actualizar el valor patrimonial del activo y reflejar la imagen fiel de la compañía.

3. EL RESULTADO.
El informe puede ser aceptado por la Administración para justificar una reducción en el Impuesto de Sociedades. Cuando la solicitud es a instancias del auditor, la valoración permite tener una auditoría limpia, sin salvedades ni objeciones de ningún tipo. Una circunstancia relevante para los accionistas de las empresas y para las entidades financieras.

UNA IMAGEN FIEL DE LOS ACTIVOS EN EL BALANCE

Una correcta valoración contable de los activos en el balance de las compañías es clave desde un punto de vista financiero y fiscal. Los auditores requieren anualmente la valoración de los activos clasificados como inmovilizado, inversiones inmobiliarias o existencias para determinar la imagen fiel del patrimonio de la empresa al cierre de cada ejercicio. Esta revisión de los activos puede tener, además, consecuencias desde el punto de vista fiscal, ya que los deterioros (pérdidas de valor) registrados en las existencias son gastos fiscalmente deducibles. Igualmente ocurriría en el caso de posibles revalorizaciones de activos con la reversión de deterioros pasados.

Valdez Ocampo Tasaciones & Servicios emite valoraciones conforme a los distintos conceptos recogidos en el Plan General de Contabilidad, aplicando la metodología más adecuada en cada caso y las normas internacionales de información financiera (NIC – NIIF).

Se trata de un servicio no específicamente inmobiliario dirigido a compañías de cualquier sector que posean inmuebles.

Tasaciones de Activos para las NIIF o IFRS.

La reforma a la contabilidad argentina contempla el reemplazo de la Normativa local por la ya conocida IFRS, Information Financial Reporting Estandar o Normativa Internacional de Información Financiera, a partir del año 2010, las empresas que se constituyan como S.A. abiertas, deberán aplicar los criterios de esta nueva ley contable y esto se extiende al resto de las empresas de manera opcional.

En relación al valor del patrimonio, la IFRS permite cambiar el antiguo "valor libro" del activo fijo, a valor de mercado o "valor justo", apoyado preferentemente por un INFORME DE TASACIÓN realizado por una empresa especialista en la materia.

Al aplicar la convergencia a IFRS, usted lograra las siguientes ventajas:

o    Conocimiento real del valor del patrimonio.

o    Aumento en la cantidad y calidad de la información para el mercado.

o    Estándar contables homologables en distintos mercados.

o    Mayor exactitud en la proyección de las utilidades.

o    Determinación del valor económico actual de los activos en el balance financiero.

TASACIONES PARA BLANQUEO DE CAPITALES

Detallaremos los puntos principales de la RG.

DECLARACIÓN EXPRESA DE LOS ADHERENTES AL BLANQUEO

La declaración de tenencia de moneda nacional, extranjera y demás bienes en el país y en el exterior, deberá incluir la manifestación de que el declarante no se encuentra comprendido en las exclusiones enumeradas en los Artículos 82, 83 y 84 de la Ley N° 27.260.

FECHA DE PROMULGACIÓN DE LA LEY

La fecha de promulgación de la Ley N° 27.260 es el 22 de julio de 2016.

Esta fecha permite definir la fecha de preexistencia de los bienes regularizados.

FECHA DE RESIDENCIA

El requisito de residencia deberá verificarse al 31 de diciembre de 2015.

Sin perjuicio de ello, también se considerarán comprendidos en el beneficio, los sujetos respecto de los cuales dicho requisito se haya verificado con anterioridad a la fecha de preexistencia de los bienes que se declaran.

ACLARACIONES RESPECTO DE LOS BIENES A REGULARIZAR

a) Inmuebles: comprende los inmuebles adquiridos —incluidos los terrenos—, los inmuebles construidos, las obras en construcción y las mejoras.

c) La tenencia de moneda que se encontraba depositada en entidades bancarias durante un período de tres meses anteriores a la fecha de preexistencia de los bienes y que se aplico a la compra de bienes inmuebles o muebles no fungibles, o se hayan incorporado como capital de trabajo en empresas o transformado en préstamos a otros sujetos del impuesto  a las ganancias, se deberá acreditar su existencia, titularidad y cumplimiento del lapso exigido de acuerdo con los requisitos previstos para los depósitos en el exterior y en el país solo que los fondos debieron estar depositados en entidad financiera bajo control de la Ley N° 21.526. Está documentación respaldatoria deberán estar a disposición del personal fiscalizador.

El impuesto especial que se deberá determinar, será el que corresponda a la tenencia de la moneda que se encontraba depositada y fue invertida.

TENENCIA EN EL EXTERIOR DE MONEDA EXTRANJERA Y TÍTULOS VALORES

La tenencia de moneda extranjera y de títulos valores en el exterior deberá provenir de entidades financieras, agentes de custodia u otros entes depositarios de valores del exterior que se encuentren localizados en jurisdicciones o países no identificados como de alto riesgo o no cooperantes por el GAFI;

DEPÓSITOS Y TÍTULOS VALROES EN EL PAÍS

Los fondos debieron encontrarse depositados en una entidad financiera regida por la Ley N° 21.526 y sus modificaciones, a la fecha de preexistencia.

Tratándose de títulos valores, la acreditación del depósito a la aludida fecha se efectuará mediante constancia del agente de registro o de la entidad depositaria de dichos títulos.

MONEDA EN EFECTIVO

Deberá ser depositada (hasta el 31/10/2016) en las cuentas especiales establecidas por el BCRA sin perjuicio de que luego se le destinen a la adquisición de bienes, bonos o cuotas partes de fondos comunes de inversión.

BIENES A NOMBRE DEL CONYUGE, PARIENTE O TERCERO

La declaración de los bienes será válida una vez que el cónyuge, pariente o tercero o su respectivo apoderado, según corresponda, preste su conformidad mediante el procedimiento que, para tal fin, se indique en el micrositio “Sinceramiento” del sitio “web” del Organismo. Tratándose de sujetos del exterior (cónyuge o pariente), dicha conformidad podrá ser prestada a través de un representante residente en el país, que posea Clave Única de Identificación Tributaria (C.U.I.T.) y la clave fiscal con nivel de seguridad 3 como mínimo.

Con anterioridad a la fecha de vencimiento para la presentación de la declaración jurada del impuesto a las ganancias correspondiente al período fiscal 2017, los aludidos bienes deberán encontrarse registrados a nombre del declarante.

MODALIDAD Y REQUISITOS PARA REALIZAR EL ACOGIMIENTO

El acogimiento al Blanqueo se efectuará entre el 1 de agosto de 2016 y 31 de marzo de 2017, ambas fechas inclusive, a través del servicio “Ley 27.260 - Declaración voluntaria y excepcional de bienes en el país y en el exterior” disponible en la página de la AFIP, en donde se procederá a la individualización de los bienes que se declaran y su valuación, mediante la confección del formulario de declaración jurada F. 2009.

Será requisito para el acogimiento:

a) Constituir y mantener el “Domicilio Fiscal Electrónico”.

b) Declarar y mantener actualizado ante este Organismo el domicilio fiscal y los domicilios de los locales y establecimientos, de corresponder.

c) Poseer actualizado en el “Sistema Registral” el código relacionado con la actividad que desarrolla.

d) Informar una dirección de correo electrónico y un número de teléfono particular, a través del sitio “web” de este Organismo, mediante el servicio “Sistema Registral” menú “Registro Tributario”, opción “Administración de e-mails” y “Administración de teléfonos”, con clave fiscal.

BIENES DE ENTES CONSTITUIDOS EN EL EXTERIOR

Cuando las personas humanas o sucesiones indivisas declaren tenencias de moneda o bienes que figuren como pertenecientes a entidades del exterior -art. 39, L. 27260-, se deberá declarar la participación que posean sobre las citadas entidades;

Se deberá detraer del valor de las citadas participaciones el monto correspondiente a los bienes que, habiendo formado parte del patrimonio de tales entidades, sean exteriorizados por personas humanas o sucesiones indivisas.

Los sujetos declarantes deberán mantener a disposición de este Organismo, la documentación que acredite la titularidad de dicha participación.

VALUACIÓN DE LOS BIENES

A) ACCIONES, CUOTAS PARTES, PARTICIPACIONES, ETC QUE NO COTICEN EN BOLSA

Las sociedades o entidades emisoras estarán obligadas a suministrar la información requerida para la valuación, la cual corresponderá al último balance cerrado con anterioridad al 1° de enero de 2016, confeccionado de acuerdo con las normas contables profesionales vigentes. Sin perjuicio de ello, los bienes inmuebles deberán estar valuados a valor de plaza.

De tratarse de entes constituidos en el exterior, la aludida información podrá surgir de un balance especial confeccionado a la fecha de promulgación de la citada ley.

En el supuesto que el ente —constituido en el país o en el exterior— no se encuentre obligado a confeccionar balances, la participación en el activo deberá surgir de una constancia suscripta por el respectivo representante legal.

B) ACCIONES, TÍTULOS PÚBLICOS Y DEMÁS VALORES QUE COTICEN EN BOLSA

Deberán valuarse al último valor de cotización o último valor de mercado en el supuesto de cuotas partes de fondos comunes de inversión, a la fecha de preexistencia de los mismos.

C) INMUEBLES

Se considerará configurada su adquisición cuando existiera escritura traslativa de dominio, mediare boleto de compraventa u otro compromiso similar provisto de certificación notarial, siempre que se hubiere dado la posesión a la fecha de preexistencia de bienes.

Los bienes inmuebles se valuarán a la fecha de preexistencia.

Dicha valuación tendrá vigencia por el término de CIENTO VEINTE (120) días corridos contados desde la fecha de emisión de la constancia a que se refiere el párrafo siguiente.

a) Bienes inmuebles ubicados en el país: la valuación del bien a valor de plaza deberá surgir de una constancia emitida y suscripta por un corredor público inmobiliario, el que deberá estar matriculado ante el organismo que tenga a su cargo el otorgamiento y control de las matrículas en cada ámbito geográfico del país, la que podrá suplirse por la emitida por una entidad bancaria perteneciente al Estado Nacional, Provincial o a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Asimismo, la correspondiente valuación deberá ser ratificada por el corredor público inmobiliario o la entidad bancaria oficial, según se trate, a través del sitio “web” de este Organismo, con clave fiscal con nivel de seguridad 3 como mínimo, obtenida conforme la Resolución General N° 3.713. A tal fin, se deberá observar el procedimiento que se indica en el micrositio “web” referido en el Artículo 10.

b) Bienes inmuebles ubicados en el exterior: la valuación deberá surgir de DOS (2) constancias emitidas por un corredor inmobiliario, una entidad aseguradora o bancaria, todos del país respectivo, las cuales deberán ser suministradas por el declarante al presentar la declaración jurada de exteriorización.

A los fines de la valuación, el valor a computar será el importe mayor que resulte de ambas constancias.

D) BIENES MUEBLES REGISTRABLES

La titularidad podrá probarse con la inscripción registral en caso de corresponder, o la factura de compra o documento fehaciente provisto de certificación notarial.

D.1) Automotores

Los automotores radicados en el país declarados por las personas humanas o las sucesiones indivisas deberán valuarse conforme se indica a continuación:

a) Adquiridos con anterioridad al 1° de enero de 2016: de acuerdo con las normas del impuesto sobre los bienes personales.

b) Adquiridos entre el 1° de enero de 2016 y la fecha de promulgación de la Ley N° 27.260: según la valuación que surja de la tabla de valores de referencia que elabora la Dirección Nacional de los Registros Nacionales de la Propiedad del Automotor y de Créditos Prendarios de la República Argentina vigente a la fecha de promulgación de la ley, a los fines del cálculo de los aranceles que se perciben por los trámites de transferencia e inscripción de tales bienes. Dichos valores de referencia, podrán ser consultados en el micrositio “Sinceramiento” disponible en la página “web” del Organismo (http://www.afip.gob.ar).

D.2) AERONAVES, NAVES, YATES Y SIMILARES

a) Radicados en el país, declarados por personas humanas o las sucesiones indivisas, deberá surgir de una constancia emitida por una entidad aseguradora que opere bajo la supervisión de la Superintendencia de Seguros de la Nación, suscripta por persona habilitada, cuya firma deberá ser autenticada por la citada superintendencia.

b) Radicados en el exterior, declarados por personas humanas o sucesiones indivisas, su valuación deberá surgir de una constancia emitida por entidad aseguradora del exterior, la que deberá ser suministrada por el declarante al presentar la declaración jurada de adhesión.

c) Cuando se trate de sujetos comprendidos en el Artículo 49 de la Ley de Impuesto a las Ganancias, texto ordenado en 1997 y sus modificaciones, para la valuación de los automotores, aeronaves, naves, yates y similares, se aplicarán las normas del impuesto a la ganancia mínima presunta.

E) CRÉDITOS Y OTROS TIPOS DE DERECHOS

Se valuarán a la fecha de preexistencia de acuerdo con las normas del impuesto sobre los bienes personales cuando los titulares sean personas humanas o sucesiones indivisas y conforme a las disposiciones del impuesto a la ganancia mínima presunta cuando se trate de sujetos comprendidos en el Artículo 49 de la Ley de Impuesto a las Ganancias, texto ordenado en 1997 y sus modificaciones.

PAGO DEL IMPUESTO ESPECIAL

El pago del impuesto especial se efectuará mediante la utilización, en forma separada o conjunta, de los siguientes medios de pago:

a) Transferencia electrónica de fondos..

b) Títulos “BONAR 17” y/o “GLOBAL 17..

c) Transferencia Bancaria Internacional.

El acogimiento se considerará perfeccionado una vez que, presentada la correspondiente declaración jurada, el respectivo pago se encuentre registrado en este Organismo.

Hasta el 31 de marzo de 2017 los contribuyentes podrán complementar una o más veces la declaración de bienes, la registración complementaria podrá comprender exclusivamente bienes no exteriorizados en las presentaciones anteriores.

Los pagos con bonos y en pesos realizados en función de las liquidaciones anteriores serán considerados como pagos a cuenta del impuesto especial reliquidado.

COMPRA DE INMUEBLES O BIENES MUEBLES REGISTRABLES

La adquisición de bienes inmuebles o muebles registrables se efectuará mediante transferencia electrónica de fondos desde la cuenta bancaria donde se encuentren depositados.

DEUDAS EN DISCUSIÓN ADMINISTRATIVA Y/O JUDICIAL

Las liberaciones del blanqueo también alcanzan las obligaciones que se encuentren en discusión, siempre que la determinación de oficio no se encuentre firme al 22/7/2016 -fecha de promulgación de la L. 27260-. Para ello, el contribuyente deberá allanarse a la pretensión del Fisco, presentando el F. 408 nuevo modelo;

BLANQUEO DE MONOTRIBUTISTAS

La tenencia declarada voluntariamente en el marco de la Ley N° 27.260 no deberá ser tenida en cuenta como antecedente a los fines de la exclusión o recategorización del sujeto declarante, en el Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes (RS) respecto de los períodos anteriores a dicha declaración.

Esto se puede interpretar que si el importe blanqueado indicaría ingresos superiores al límite máximo del monotributo implicaría la exclusión hacia delante (estaría contradiciendo dictamen de la propia AFIP ante idéntica situación en el Blanqueo anterior)