jueves, 6 de octubre de 2016

TASACIONES PARA BLANQUEO DE CAPITALES

Detallaremos los puntos principales de la RG.

DECLARACIÓN EXPRESA DE LOS ADHERENTES AL BLANQUEO
La declaración de tenencia de moneda nacional, extranjera y demás bienes en el país y en el exterior, deberá incluir la manifestación de que el declarante no se encuentra comprendido en las exclusiones enumeradas en los Artículos 82, 83 y 84 de la Ley N° 27.260.

FECHA DE PROMULGACIÓN DE LA LEY
La fecha de promulgación de la Ley N° 27.260 es el 22 de julio de 2016.
Esta fecha permite definir la fecha de preexistencia de los bienes regularizados.

FECHA DE RESIDENCIA
El requisito de residencia deberá verificarse al 31 de diciembre de 2015.
Sin perjuicio de ello, también se considerarán comprendidos en el beneficio, los sujetos respecto de los cuales dicho requisito se haya verificado con anterioridad a la fecha de preexistencia de los bienes que se declaran.

ACLARACIONES RESPECTO DE LOS BIENES A REGULARIZAR
a) Inmuebles: comprende los inmuebles adquiridos —incluidos los terrenos—, los inmuebles construidos, las obras en construcción y las mejoras.
c) La tenencia de moneda que se encontraba depositada en entidades bancarias durante un período de tres meses anteriores a la fecha de preexistencia de los bienes y que se aplico a la compra de bienes inmuebles o muebles no fungibles, o se hayan incorporado como capital de trabajo en empresas o transformado en préstamos a otros sujetos del impuesto  a las ganancias, se deberá acreditar su existencia, titularidad y cumplimiento del lapso exigido de acuerdo con los requisitos previstos para los depósitos en el exterior y en el país solo que los fondos debieron estar depositados en entidad financiera bajo control de la Ley N° 21.526. Está documentación respaldatoria deberán estar a disposición del personal fiscalizador.
El impuesto especial que se deberá determinar, será el que corresponda a la tenencia de la moneda que se encontraba depositada y fue invertida.

TENENCIA EN EL EXTERIOR DE MONEDA EXTRANJERA Y TÍTULOS VALORES
La tenencia de moneda extranjera y de títulos valores en el exterior deberá provenir de entidades financieras, agentes de custodia u otros entes depositarios de valores del exterior que se encuentren localizados en jurisdicciones o países no identificados como de alto riesgo o no cooperantes por el GAFI;


DEPÓSITOS Y TÍTULOS VALROES EN EL PAÍS
Los fondos debieron encontrarse depositados en una entidad financiera regida por la Ley N° 21.526 y sus modificaciones, a la fecha de preexistencia.
Tratándose de títulos valores, la acreditación del depósito a la aludida fecha se efectuará mediante constancia del agente de registro o de la entidad depositaria de dichos títulos.

MONEDA EN EFECTIVO
Deberá ser depositada (hasta el 31/10/2016) en las cuentas especiales establecidas por el BCRA sin perjuicio de que luego se le destinen a la adquisición de bienes, bonos o cuotas partes de fondos comunes de inversión.

BIENES A NOMBRE DEL CONYUGE, PARIENTE O TERCERO
La declaración de los bienes será válida una vez que el cónyuge, pariente o tercero o su respectivo apoderado, según corresponda, preste su conformidad mediante el procedimiento que, para tal fin, se indique en el micrositio “Sinceramiento” del sitio “web” del Organismo. Tratándose de sujetos del exterior (cónyuge o pariente), dicha conformidad podrá ser prestada a través de un representante residente en el país, que posea Clave Única de Identificación Tributaria (C.U.I.T.) y la clave fiscal con nivel de seguridad 3 como mínimo.

Con anterioridad a la fecha de vencimiento para la presentación de la declaración jurada del impuesto a las ganancias correspondiente al período fiscal 2017, los aludidos bienes deberán encontrarse registrados a nombre del declarante.

MODALIDAD Y REQUISITOS PARA REALIZAR EL ACOGIMIENTO
El acogimiento al Blanqueo se efectuará entre el 1 de agosto de 2016 y 31 de marzo de 2017, ambas fechas inclusive, a través del servicio “Ley 27.260 - Declaración voluntaria y excepcional de bienes en el país y en el exterior” disponible en la página de la AFIP, en donde se procederá a la individualización de los bienes que se declaran y su valuación, mediante la confección del formulario de declaración jurada F. 2009.

Será requisito para el acogimiento:
a) Constituir y mantener el “Domicilio Fiscal Electrónico”.
b) Declarar y mantener actualizado ante este Organismo el domicilio fiscal y los domicilios de los locales y establecimientos, de corresponder.
c) Poseer actualizado en el “Sistema Registral” el código relacionado con la actividad que desarrolla.
d) Informar una dirección de correo electrónico y un número de teléfono particular, a través del sitio “web” de este Organismo, mediante el servicio “Sistema Registral” menú “Registro Tributario”, opción “Administración de e-mails” y “Administración de teléfonos”, con clave fiscal.

BIENES DE ENTES CONSTITUIDOS EN EL EXTERIOR
Cuando las personas humanas o sucesiones indivisas declaren tenencias de moneda o bienes que figuren como pertenecientes a entidades del exterior -art. 39, L. 27260-, se deberá declarar la participación que posean sobre las citadas entidades;
Se deberá detraer del valor de las citadas participaciones el monto correspondiente a los bienes que, habiendo formado parte del patrimonio de tales entidades, sean exteriorizados por personas humanas o sucesiones indivisas.
Los sujetos declarantes deberán mantener a disposición de este Organismo, la documentación que acredite la titularidad de dicha participación.

VALUACIÓN DE LOS BIENES
A) ACCIONES, CUOTAS PARTES, PARTICIPACIONES, ETC QUE NO COTICEN EN BOLSA
Las sociedades o entidades emisoras estarán obligadas a suministrar la información requerida para la valuación, la cual corresponderá al último balance cerrado con anterioridad al 1° de enero de 2016, confeccionado de acuerdo con las normas contables profesionales vigentes. Sin perjuicio de ello, los bienes inmuebles deberán estar valuados a valor de plaza.

De tratarse de entes constituidos en el exterior, la aludida información podrá surgir de un balance especial confeccionado a la fecha de promulgación de la citada ley.

En el supuesto que el ente —constituido en el país o en el exterior— no se encuentre obligado a confeccionar balances, la participación en el activo deberá surgir de una constancia suscripta por el respectivo representante legal.

B) ACCIONES, TÍTULOS PÚBLICOS Y DEMÁS VALORES QUE COTICEN EN BOLSA
Deberán valuarse al último valor de cotización o último valor de mercado en el supuesto de cuotas partes de fondos comunes de inversión, a la fecha de preexistencia de los mismos.

C) INMUEBLES
Se considerará configurada su adquisición cuando existiera escritura traslativa de dominio, mediare boleto de compraventa u otro compromiso similar provisto de certificación notarial, siempre que se hubiere dado la posesión a la fecha de preexistencia de bienes.
Los bienes inmuebles se valuarán a la fecha de preexistencia.

Dicha valuación tendrá vigencia por el término de CIENTO VEINTE (120) días corridos contados desde la fecha de emisión de la constancia a que se refiere el párrafo siguiente.
a) Bienes inmuebles ubicados en el país: la valuación del bien a valor de plaza deberá surgir de una constancia emitida y suscripta por un corredor público inmobiliario, el que deberá estar matriculado ante el organismo que tenga a su cargo el otorgamiento y control de las matrículas en cada ámbito geográfico del país, la que podrá suplirse por la emitida por una entidad bancaria perteneciente al Estado Nacional, Provincial o a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Asimismo, la correspondiente valuación deberá ser ratificada por el corredor público inmobiliario o la entidad bancaria oficial, según se trate, a través del sitio “web” de este Organismo, con clave fiscal con nivel de seguridad 3 como mínimo, obtenida conforme la Resolución General N° 3.713. A tal fin, se deberá observar el procedimiento que se indica en el micrositio “web” referido en el Artículo 10.

b) Bienes inmuebles ubicados en el exterior: la valuación deberá surgir de DOS (2) constancias emitidas por un corredor inmobiliario, una entidad aseguradora o bancaria, todos del país respectivo, las cuales deberán ser suministradas por el declarante al presentar la declaración jurada de exteriorización.

A los fines de la valuación, el valor a computar será el importe mayor que resulte de ambas constancias.

D) BIENES MUEBLES REGISTRABLES
La titularidad podrá probarse con la inscripción registral en caso de corresponder, o la factura de compra o documento fehaciente provisto de certificación notarial.

D.1) Automotores
Los automotores radicados en el país declarados por las personas humanas o las sucesiones indivisas deberán valuarse conforme se indica a continuación:
a) Adquiridos con anterioridad al 1° de enero de 2016: de acuerdo con las normas del impuesto sobre los bienes personales.
b) Adquiridos entre el 1° de enero de 2016 y la fecha de promulgación de la Ley N° 27.260: según la valuación que surja de la tabla de valores de referencia que elabora la Dirección Nacional de los Registros Nacionales de la Propiedad del Automotor y de Créditos Prendarios de la República Argentina vigente a la fecha de promulgación de la ley, a los fines del cálculo de los aranceles que se perciben por los trámites de transferencia e inscripción de tales bienes. Dichos valores de referencia, podrán ser consultados en el micrositio “Sinceramiento” disponible en la página “web” del Organismo (http://www.afip.gob.ar).

D.2) AERONAVES, NAVES, YATES Y SIMILARES
a) Radicados en el país, declarados por personas humanas o las sucesiones indivisas, deberá surgir de una constancia emitida por una entidad aseguradora que opere bajo la supervisión de la Superintendencia de Seguros de la Nación, suscripta por persona habilitada, cuya firma deberá ser autenticada por la citada superintendencia.

b) Radicados en el exterior, declarados por personas humanas o sucesiones indivisas, su valuación deberá surgir de una constancia emitida por entidad aseguradora del exterior, la que deberá ser suministrada por el declarante al presentar la declaración jurada de adhesión.

c) Cuando se trate de sujetos comprendidos en el Artículo 49 de la Ley de Impuesto a las Ganancias, texto ordenado en 1997 y sus modificaciones, para la valuación de los automotores, aeronaves, naves, yates y similares, se aplicarán las normas del impuesto a la ganancia mínima presunta.

E) CRÉDITOS Y OTROS TIPOS DE DERECHOS
Se valuarán a la fecha de preexistencia de acuerdo con las normas del impuesto sobre los bienes personales cuando los titulares sean personas humanas o sucesiones indivisas y conforme a las disposiciones del impuesto a la ganancia mínima presunta cuando se trate de sujetos comprendidos en el Artículo 49 de la Ley de Impuesto a las Ganancias, texto ordenado en 1997 y sus modificaciones.

PAGO DEL IMPUESTO ESPECIAL
El pago del impuesto especial se efectuará mediante la utilización, en forma separada o conjunta, de los siguientes medios de pago:
a) Transferencia electrónica de fondos..
b) Títulos “BONAR 17” y/o “GLOBAL 17..
c) Transferencia Bancaria Internacional.

El acogimiento se considerará perfeccionado una vez que, presentada la correspondiente declaración jurada, el respectivo pago se encuentre registrado en este Organismo.

Hasta el 31 de marzo de 2017 los contribuyentes podrán complementar una o más veces la declaración de bienes, la registración complementaria podrá comprender exclusivamente bienes no exteriorizados en las presentaciones anteriores.

Los pagos con bonos y en pesos realizados en función de las liquidaciones anteriores serán considerados como pagos a cuenta del impuesto especial reliquidado.

COMPRA DE INMUEBLES O BIENES MUEBLES REGISTRABLES
La adquisición de bienes inmuebles o muebles registrables se efectuará mediante transferencia electrónica de fondos desde la cuenta bancaria donde se encuentren depositados.

DEUDAS EN DISCUSIÓN ADMINISTRATIVA Y/O JUDICIAL
Las liberaciones del blanqueo también alcanzan las obligaciones que se encuentren en discusión, siempre que la determinación de oficio no se encuentre firme al 22/7/2016 -fecha de promulgación de la L. 27260-. Para ello, el contribuyente deberá allanarse a la pretensión del Fisco, presentando el F. 408 nuevo modelo;

BLANQUEO DE MONOTRIBUTISTAS
La tenencia declarada voluntariamente en el marco de la Ley N° 27.260 no deberá ser tenida en cuenta como antecedente a los fines de la exclusión o recategorización del sujeto declarante, en el Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes (RS) respecto de los períodos anteriores a dicha declaración.

Esto se puede interpretar que si el importe blanqueado indicaría ingresos superiores al límite máximo del monotributo implicaría la exclusión hacia delante (estaría contradiciendo dictamen de la propia AFIP ante idéntica situación en el Blanqueo anterior)

viernes, 19 de agosto de 2016

CONSTRUCCIÓN, UN SECTOR QUE NO SE RECUPERA

Para la industria de la construcción el 2016 comenzó con números negativos. Es que según los últimos datos que arrojó el INDEC el primer semestre del año registró los índices más bajos de los últimos 14 años. Entre enero y mayo la baja alcanzó al 10,9% en comparación a igual período de 2015, las peores cifras que registró el sector desde 2002 en plena crisis económica. Pero las nuevas licitaciones y la reactivación de las obras paradas, traerá para el sector alivio, aunque recién en 2017.
Si se tiene en cuenta además el mes de junio, la depresión sería aún más marcada. "Lamentablemente en el primer semestre los indicadores de la construcción indican bajas en el orden del 12% al 14% respecto al semestre anterior", detalló Juan Chediack, presidente de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). Esto se debe principalmente al freno de la obra pública, sumada a la lenta recuperación de la edificación privada. "Si bien hay algunas licitaciones nuevas, hay áreas en que las obras en marcha aún no logran tomar el ritmo esperado", agregó Chediack.
La provincia de Córdoba no escapa a esta realidad, donde se vive un clima de mucha incertidumbre. "En general en Córdoba se siguen ejecutando las obras licitadas anteriormente, con distintos tipos de ritmo. Las demoras en general no son por falta de pagos en su mayoría sino fundamentalmente porque desde octubre de 2015 no se redeterminan los precios de las Obras", explicó Mario Buttigliengo, vicepresidente de la delegación de la Cámara Argentina de la Construcción en Córdoba. 

jueves, 4 de agosto de 2016

Costo de construcción de vivienda económica

Construir un módulo inicial básico de 51 m2 superó los $ 678.000 a julio de este año. El costo se triplicó en cuatro años. Acceda a serie histórica desde julio 2012 para el módulo inicial y las dos ampliaciones.

El costo para construir una vivienda mínima de 51 metros cuadrados con un dormitorio similar al modelo que era utilizado por PROCREAR para la zona de Buenos Aires y centro, superó los $ 678.000 a julio del 2016.
Construir una vivienda económica de 3 dormitorios con una superficie total de 78 m2 tiene actualmente un costo sin incluir el valor del terreno de casi $ 960.000
El costo por metro cuadrado para llevar adelante una vivienda del tipo standard es de casi $ 13.300.
El módulo inicial y las ampliaciones sobre las que se efectúo el correspondiente cómputo para luego realizar el presupuesto responde a uno de los esquemas para viviendas publicados por el Banco Hipotecario dentro del anterior plan de financiamiento para autoconstrucciónProcrear. Se trata de un módulo inicial mínimo de 51 m2., compuesto de un estar comedor, cocina, baño y dormitorio y la alternativa de una primera ampliación sumando otro dormitorio, un baño adicional y una segunda ampliación en la que se completaría la vivienda consistente en un tercer dormitorio, bajo el supuesto de una localización suburbana del GBA, provista de infraestructura de gas natural, agua corriente, cloacas y electricidad.
Se plantea la ejecución de la obra bajo la administración del propietario mediante contratos separados con subcontratistas monotributistas de albañilería, electricidad, plomería y gas, corriendo por cuenta del propietario la compra y provisión de los materiales. Se consideró los honorarios correspondientes de gestiones municipales, derechos, confección de planos y firma de profesional responsable habilitado.
El sistema constructivo propuesto responde al de construcción tradicional, con fundaciones compuestas por vigas de encadenado y pilotines de hormigón armado, paredes portantes de ladrillo común y variante de cubierta de tejas o chapa. Se consideraron carpinterías standard con marco de chapa doblada y hojas del tipo placa para puertas interiores y de chapa reforzada para su acceso. Ventanas de hojas corredizas de aluminio con rejas exteriores incorporadas, sin cortinas de enrollar.
Atendiendo a su mantenimiento futuro, se consideraron solados cerámicos para toda la vivienda y revestimientos del mismo material en cocina sobre mesada y en la totalidad de los paramentos interiores del baño.
Asimismo se consideró la limpieza y nivelación mínima del terreno, la ejecución de senderos de acceso, veredas perimetrales al módulo inicial a construir y cerramiento del frente del lote mediante reja de herrería. No fue contemplada la ejecución de cerramientos laterales y del contrafrente del terreno.
Los costos de mano de obra de las instalaciones contemplan además del servicio por la realización de los trabajos, las gestiones y firmas habilitadas para la provisión de medidores y aprobación de las instalaciones por los organismos pertinentes. (Instalación sanitaria, electricidad y gas).
El presente cómputo y presupuesto es llevado adelante por Reporte Inmobiliario de forma trimestral y se encuentran publicados los trimestres de Julio 2012, Octubre 2012, Enero 2013, Abril 2013, Julio 2013, octubre 2013, enero 2014, abril 2014, julio 2014, octubre 2014, enero 2015, abril 2015, julio 2015, octubre 2015, enero 2016, abril 2016 y julio 2016

miércoles, 3 de agosto de 2016

Valores de departamentos en el interior de Argentina. Es mejor cotizar en Pesos o en Dolares?

En la mayoría de las localidades del interior y de la capital de Tucumán los departamentos usados y nuevos cotizan en pesos. Sólo uno de cada diez  mantienen sus cotizaciones exclusivamente en dólares.

En el último relevamiento de valores de cotización de la capital y el interior de las provincias se observa que actualmente sólo tres plazas ofertan los departamentos en dólares, ellas son Mar del Plata, Río Gallegos y Bariloche. Diez son las plazas ya totalmente pesificadas y en once localidades se verifica una oferta donde conviven precios en dólares con otros en pesos, aunque estos últimos son amplia mayoría en la tipología relevada correspondiente a departamentos nuevos y usados de dos y tres ambientes. Y claro está, que mientras se cotiza en peso el mercado inmobiliario continua su paulatino crecimiento y al contrario cuando se cotiza en dolares se detiene de forma brusca. También se destaca que cuando el valor del dolar fluctúa de forma constante creciente y decreciente afecta de forma muy notoria a las propiedades que se ofertan en dolares y dejando muy confusos a los propietarios de los inmuebles. Es muy bueno que los propietarios de los inmuebles sepan que el valor de sus propiedades en Pesos se valúan mucho mas que en Dolar, ya que las ultimas devaluaciones de la moneda que se produjeron en el País no fueron muy frecuentes y no afectaron de forma negativa en el mercado inmobiliario. Y lo mejor es que la gente no invierte su dinero en plazo fijo, ni en la compra de dolares, mas bien prefieren el ladrillo. 

Mercado inmobiliario de Tucumán con buenas perspectivas

Cuándo llueve en Buenos Aires, también llueve en Tucumán? se preguntan especialistas locales y por lo que surge de los números parecería que no es así. Cifras de compraventas históricas de Tucumán comparadas con Bs As.

Es común que el tucumano, para enterarse de muchos aspectos de la realidad, encienda el televisor y mire canales de Buenos Aires. Caricaturizando la influencia de estos medios, podríamos decir que si un televidente tucumano ve que está lloviendo en Buenos Aires, saldrá a la calle con paraguas, aunque aquí brille el sol.
Los medios nacionales plantean como un indicador del movimiento del sector, casi de forma mensual, si el número de escrituraciones subió o bajó. Al día siguiente en las inmobiliarias locales los clientes afirman que el mercado se está reactivando, o que ha bajado la cantidad de escrituras, como información local válida, aunque la fuente sea el registro inmobiliario de Capital Federal. En términos inmobiliarios: cuando llueve en Buenos Aires, ¿también llueve en Tucumán? Y además: ¿es un buen indicador de la dinámica del sector el número de escrituras mensuales, que es el que toman los medios nacionales?
La respuesta es sí, es un buen indicador, porque el sector inmobiliario no ajusta tanto por precio como por volumen. Es decir que cuando el sector marcha bien, se venden más propiedades; y a la inversa, bajan las ventas en los malos tiempos.
Al analizar los datos de la última década, puede observarse dos etapas: el período 2003 a 2011, con una alta correlación (del 90%) entre los informes de los registros inmobiliarios de CABA y de Tucumán. Obviamente, esto no tiene que ver con una relación causa efecto, sino con el hecho de que ambos mercados forman parte del sistema económico de nuestro país.
Ahora, si se miran con más detalle, los datos indican que a partir del 2011 el mercado porteño y el tucumano se comportan de manera diferente: las ventas en la Ciudad de Buenos Aires cayeron más que en Tucumán. Si tomamos las escrituras totales del año 2014 respecto al año 2011, las mismas cayeron un -47% en la Ciudad de Buenos Aires, y -4% en Tucumán. Cuando se analiza el período 2003 a 2014 baja la correlación a un 57%.
¿A qué se debe esto? Al cepo cambiario. Si bien los desarrollos inmobiliarios están prácticamente todos pesificados en el país desde el 2012, la diferencia está en la venta de unidades usadas, que representan la mayor proporción de las operaciones. El propietario que en Buenos Aires pagó años atrás una unidad usada con dólares billetes, y hoy se sigue resistiendo a recibir nuestros devaluados pesos; entonces no vende, y en consecuencia caen las escrituras. En cambio, el mercado de Tucumán, y el de muchas otras provincias, estuvo y está pesificado.
Hasta 2011 el tiempo se comportaba de manera semejante en ambos mercados. Desde hace cuatro años llueve más en la Capital Federal. Pero en Tucumán, el tiempo no es bueno: está inestable y el sol se deja ver mucho menos que años atrás.



¿Blanqueo para ventas en el pozo?

La ley 27.260 habilita a blanquear tenencias de moneda local o extranjera en el país, mediante el pago de una tasa del 10%, a su inmediata aplicación en boletos o contratos de adhesión de obras nuevas o en curso. Las opciones para invertir en Real Estate
El impacto del “Sinceramiento Fiscal” (Ley 27.260, Dto. 895/16, RG Afip 3919, Resol. 672 de la CNV y demás normativa complementaria) ha generado una enorme expectativa para nuestra industria del Real Estate.
Más allá de la amplitud de temas, los cuales están generando diversas notas y eventos, el objetivo de la presente es buscar respuestas a la pregunta del título: ¿Sirve el blanqueo para incentivar las ventas en el pozo?
Todos los actores del sector aguardábamos la novedad que nunca llegó: que se pueda blanquear a tasa cero suscribiendo boletos o contratos de adhesión de desarrollos en etapa de construcción.
El Art. 37 de la Ley refiere a que “Podrán ser objeto de la declaración voluntaria…: a) Tenencia de moneda nacional o extranjera, b) Inmuebles, c) Muebles, incluido acciones, participación en sociedades, derechos inherentes al carácter de beneficiario de fideicomisos u otros tipos de patrimonios de afectación similares, toda clase de instrumentos financieros o títulos valores, tales como bonos, obligaciones negociables, certificados de depósito en custodia (ADRs), cuotas partes de fondos y otros similares; d) Demás bienes en el país y en el exterior incluyendo créditos y todo tipo de derecho susceptible de valor económico.”
El inc. b) y lo destacado del c) habilita respectivamente a blanquear las escrituras, adhesiones a fideicomisos y boletos; pero el párrafo siguiente de este Art. indica que deben ser “preexistentes” al 22-7-16 (fecha de promulgación de la Ley) para el caso de personas humanas, o del último balance cerrado con anterioridad al 1-1-16 para las personas jurídicas.
Luego, el Art. 17 de la RG 3919 de la Afip indica: “Tratándose de inmuebles, se considerará configurada su adquisición cuando existiera escritura traslativa de dominio, mediare boleto de compraventa u otro compromiso similar provisto de certificación notarial, siempre que se diere la posesión a la fecha de preexistencia prevista en el segundo párrafo del Artículo 37 de la Ley N° 27.260.” (o sea 22-7-16). Vale aclarar que el texto en negrita cubre los contratos de adhesión de los fideicomisos al costo.
Es importante referir que existe cierta contradicción para entrar al blanqueo a la tasa del 5%, al incluir dentro de la definición de inmueble a la “obra en construcción”, condicionando a tener boleto con posesión otorgada antes del 22-7-16.

Si bien la posesión – con los efectos fiscales que esto genera para ambas partes de la relación – podría darse mucho antes de la terminación (con la simultánea entrega en tenencia al constructor para que lo termine), en este blanqueo se lo limita a haberla otorgado hasta dicha fecha. O sea, quien “hoy” tenga un boleto ya celebrado pero sin posesión al 22-7-16, no puede blanquear al 5%. De manera complementaria con lo anterior, existen Registros de la Propiedad – tal el caso del de la Pcia. de Bs. As. – que permiten registrar boletos (tal como lo habilitaba la vieja y ya derogada Ley de Prehorizontalidad). Esta sí podría resultar una buena opción para encuadrar al boleto en “bienes muebles registrables”, aunque se nos veda frente a la imposición que haya sucedido al 22-7-16.
Si las autoridades toman cartas en este asunto, se solucionaría esta injusticia, pasando de quedar obligados al pago del 10%, al 5% a través de la habilitación a que los boletos celebrados con anterioridad a esa fecha, puedan ser registrados como condición para su blanqueo en aquellos Registros de la Propiedad que habiliten tal formalidad.
Hasta acá parece todo claro, pero ratificándose que queda afuera la posibilidad de activar la venta en obra o “en el pozo”.
Sin embrago existen caminos para blanquear suscribiendo nuevos boletos o contratos de adhesión.
Simplemente “entrando” al blanqueo por el Inciso a) del citado Art. 37 (Tenencia de moneda nacional o extranjera en el país), pagando la tasa del 10%.
Blanquear “dinero” cuesta el 10% hasta el 31-12-16 o 15% durante el 2017, pero esa tenencia local debe por un lado depositarse antes del 31-10-2016 y permanecer así durante 6 meses en cuentas bancarias abiertas ad hoc (Comunic. “A 6022” del BCRA), con el atributo de no pagar ITB (“impuesto al cheque” del 1,2%).
Lo anterior surge del primer párrafo del Art. 44 de la Ley, texto este que en su última oración contendría una inconsistencia ya que refiere al Art. 41 y al 42 de la Ley, debiéndose haber invocado sólo al Art. 42. Vale aclarar que este depósito debe ser en efectivo “por ventanilla”, vedándose la posibilidad de realizarlo vía transferencia bancaria.
Asimismo, el segundo párrafo de este Art. 44 indica: “Dentro de los períodos mencionados en el párrafo precedente (se refiere a los 6 meses), el sujeto que realiza la declaración voluntaria y excepcional podrá retirar los fondos depositados a fin de adquirir bienes inmuebles o muebles registrables conforme lo establezca la reglamentación.”
Por otro lado, el inc. a) del Art. 4 de la RG 3919 citada, aclara en su inciso a) qué debe entenderse como “inmueble”, indicando que: “… comprenden los inmuebles adquiridos – incluidos terrenos –, los inmuebles construidos, las obras en construcción y las mejoras.”
Frente a lo hasta aquí expuesto, cabe concluir que blanqueando tenencias en moneda local o extranjera en el país vía depósito bancario, no requiere inmovilizarla por 6 meses, ya que “al día siguiente” de su depósito se la puede transferir bancariamente al vendedor / fiduciario (boleto de compra venta/contrato de adhesión) de una obra en construcción en el país o en el exterior.
Lo anterior surge del segundo párrafo del Art. 44 arriba citado de la Ley, lo cual a su vez se ratifica en la RG 3919 de la Afip, en sus Art. 9 y 27; junto a lo indicado su Anexo II, Puntos N*1.2.4, N* 2 y N* 7; todo lo cual completa el encuadre normativo que sustenta lo hasta aquí manifestado.

Tres a uno


Una alternativa sumamente atractiva, pasa por el Apartado 2 del Inciso a) del Art. 42 de la Ley, ratificado por el Art. 8 de su Dto. Reglamentario 895/16. Esta opción implica blanquear a tasa 0% suscribiendo Títulos Públicos que emitirá el Estado Nacional denominados en dólares, a 7 años de plazo, intransferibles los primeros 4, con cupón de interés del 1%; los que deberán adquirirse hasta el 31-12-16.
La ventaja de estos títulos es que suscribiendo “1”, queda adicionalmente blanqueado un monto de “2” como premio a dicha suscripción.
En otras palabras, invirtiendo U$S 100.000, blanqueo esa suma más U$S 200.000 adicionales; todo a tasa cero dado que el total de U$S 300.000 queda liberado del impuesto especial creado por el Art. 41 de la ley (de allí tasa 0%).
Lo anterior se sustenta en el citado Apartado 2, al indicarse: “La adquisición en forma originaria del presente bono exceptuará del impuesto especial un monto equivalente a tres (3) veces el monto suscripto”.
Un buen combo podría ser bonos por 100, ladrillos por 200; y todo sin costo.
De lo que no caben dudas es que esta representa una de las más atractivas combinaciones para diseñar y estructurar un buen portfolio de blanqueo patrimonial.

Fondos de Inversión (Art. 41 y 42 de la Ley)


Adrede hemos dejado para el final la cuestión que más “ruido” está generando en el mercado.
Blanqueo a tasa cero mediante la suscripción de cuotas partes de Fondos Comunes de Inversión abiertos o cerrados, las que deberán quedar en cartera por un mínimo de 5 años.
Hasta tanto se estructuren los Cerrados (con proyectos cuyos objetos encuadren dentro de las opciones previstas por el Inciso b) del Art. 42 de la Ley 27.260) el blanqueo será mediante la suscripción e integración de cuotas partes de Fondos de Inversión Abiertos (con títulos públicos).
Esto implicará que se blanqueará mediante una inversión transitoria, hasta tanto se generen, califiquen y estructuren los Cerrados con proyectos de inversión como activos a financiar.
Dado que el plazo para disponer de los Cerrados se fijó hasta el 31-3-17, desde la sanción de la Resolución 672 de la Comisión Nacional de Valores (CNV) el 28-7-16 se cuenta con un plazo de poco más de 7 meses para estructurar estos Fondos susceptibles de recibir financiamiento.
Es importante aclarar – dada la incorrecta interpretación que viene dándose con este tema – que estos Fondos no pueden ser Inversores Directos en un emprendimiento.
Sólo podrán invertir el dinero blanqueado en “… instrumentos destinados al financiamiento de: proyectos de infraestructura, inversión productiva, inmobiliarios, energías renovables, pequeñas y medianas empresas, préstamos hipotecarios actualizados por Unidad de Vivienda (UVI), desarrollo de economías regionales y demás objetos vinculados con la economía real.”
Dicho Fondos comprarán “instrumentos que financien”. Por lo tanto desde el lado del mostrador del desarrollador, implica tomar deuda (Obligaciones Negociables, Hipotecas, Cesiones de Flujos de Fondos de Boletos de Compra Venta, etc.).
Lo anterior deja fuera del esquema – o cuanto menos los marginaría a un lugar alejado en la grilla de opciones viables – a los Fideicomisos al Costo, dada su propia naturaleza de esfuerzo mancomunado entre los suscriptores de estos vehículos, quienes justamente mediante sus aportes financian el emprendimiento.
Una serena reflexión sobre esta alternativa de blanqueo, la cual está generando una altísima expectativa en el mercado; debe sustentarse en un principio básico: los proyectos a financiar deben disponer de proyecciones de flujos de fondos y rentabilidad asociada que soporten el costo implícito en estos esquemas. Y que “al final del ciclo de vida de esos instrumentos”, haya fondos suficientes para honrar el rescate de esas cuotas partes.
A su vez, sólo podrán entrar quienes blanqueen a partir de U$S 250.000.- y con un máximo de U$S 10 millones, dentro de emisiones con un monto mínimo igual a este último importe. Mínimo de 3 proyectos, y con el umbral que ninguno de ellos podrá tomar más del 50% de la colocación.
Un tema importante: el Art. 16 de la Resol. 672 de la CNV habilita a que hasta un 25% del patrimonio del Fondo, sea invertido en acciones que NO coticen en la bolsa. Para ello dichas acciones deben surgir de aumentos de capital en sociedades cuyos objetos sociales coincidan o se relacionen en forma directa con el objeto de inversión del Fondo (los que enumerados en punto 2.a) del Art. 42 de la Ley 27.260. Esto es otra ventana de oportunidad para muchas sociedades constructoras y/o desarrolladoras que estén en condiciones de calificar para los Fondos.
Para todo lo anterior, debe evaluarse que frente al atractivo de la tasa cero para el inversor, se estructura un esquema de financiamiento para los proyectos subyacentes; cuyo costo debe resultar digerible y sustentable. De ello dependerá el éxito de esta interesante política de acceso al mercado de capitales por parte del Real Estate nacional.

CONCLUSIÓN:


Esta nota intenta focalizarse sólo en aquellas opciones que entendemos pueden activar la venta de emprendimientos inmobiliarios.
No cubre la totalidad de las cuestiones técnicas derivadas de esta amnistía fiscal, pero sí invita a pensar, discrepar y/o debatir sobre aquellas que puedan generar un mayor impacto en nuestro Real Estate.
Desde lo personal, entendemos que el “3 a 1” ocupa uno de los principales lugares – por no decir que lo ubicamos en el N* 1 – en el podio de ventajas de este blanqueo.
Luego, y para la mayoría de los desarrolladores independientemente de su escala, está el blanqueo de tenencias de moneda local o extranjera. En esta opción con costo del 10%, se depositan esos fondos con la posibilidad de su inmediato retiro sin tener que esperar los 6 meses, aplicándolos a proyectos inmobiliarios en curso (boletos o contratos de adhesión).
En esta opción podremos lograr que la tasa efectiva resulte menor al 10% dado que el recorrido del precio por comprar “en el pozo”, debería implicar una licuación en relación al valor final (sea de capitalización o de realización) que por avance de obra irá teniendo el inmueble adquirido.
Todo lo anterior, junto al resto de variables u opciones creativas que suelen diseñar los desarrolladores argentinos – tanto desde lo económico como desde lo fiscal – conformará un conjunto de atributos para aprovechar este blanqueo inclinándolo hacia las compras en el pozo.
De allí que esperamos que el efecto sistémico entre el blanqueo “al 10%” y el derivado de la blanquear vía Fondos de Inversión a tasa 0%; conforman un interesante esquema de seducción de capitales para volcarlo al Real Estate argentino.
Desde otro ángulo, y como argumento de comercialización, no debemos olvidar que ahora será mucho más difícil “esconderse” del fisco.
Tener dinero en el exterior o en el colchón – ambos sin declarar – hasta brindaban un alto nivel o sensación de seguridad. Esto está a punto de desaparecer, dado que será a escala casi planetaria la transparencia e intercambio de datos entre los fiscos.
Frente a esto, para el argentino medio ¿qué otro activo se le acerca para brindarle esa sensación de seguridad?
Por todo lo manifestado, aspiramos que este Sinceramiento Fiscal dinamice a esta industria de industrias, la que hoy y a pesar de encontrarse alicaída, sigue con excelentes e intactos reflejos para un rápido resurgimiento.