CONSTRUCCIÓN, UN SECTOR QUE NO SE RECUPERA

Para la industria de la construcción el 2016 comenzó con números negativos. Es que según los últimos datos que arrojó el INDEC el primer semestre del año registró los índices más bajos de los últimos 14 años. Entre enero y mayo la baja alcanzó al 10,9% en comparación a igual período de 2015, las peores cifras que registró el sector desde 2002 en plena crisis económica. Pero las nuevas licitaciones y la reactivación de las obras paradas, traerá para el sector alivio, aunque recién en 2017.
Si se tiene en cuenta además el mes de junio, la depresión sería aún más marcada. "Lamentablemente en el primer semestre los indicadores de la construcción indican bajas en el orden del 12% al 14% respecto al semestre anterior", detalló Juan Chediack, presidente de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). Esto se debe principalmente al freno de la obra pública, sumada a la lenta recuperación de la edificación privada. "Si bien hay algunas licitaciones nuevas, hay áreas en que las obras en marcha aún no logran tomar el ritmo esperado", agregó Chediack.
La provincia de Córdoba no escapa a esta realidad, donde se vive un clima de mucha incertidumbre. "En general en Córdoba se siguen ejecutando las obras licitadas anteriormente, con distintos tipos de ritmo. Las demoras en general no son por falta de pagos en su mayoría sino fundamentalmente porque desde octubre de 2015 no se redeterminan los precios de las Obras", explicó Mario Buttigliengo, vicepresidente de la delegación de la Cámara Argentina de la Construcción en Córdoba. 

Costo de construcción de vivienda económica

Construir un módulo inicial básico de 51 m2 superó los $ 678.000 a julio de este año. El costo se triplicó en cuatro años. Acceda a serie histórica desde julio 2012 para el módulo inicial y las dos ampliaciones.

El costo para construir una vivienda mínima de 51 metros cuadrados con un dormitorio similar al modelo que era utilizado por PROCREAR para la zona de Buenos Aires y centro, superó los $ 678.000 a julio del 2016.

Construir una vivienda económica de 3 dormitorios con una superficie total de 78 m2 tiene actualmente un costo sin incluir el valor del terreno de casi $ 960.000

El costo por metro cuadrado para llevar adelante una vivienda del tipo standard es de casi $ 13.300.

El módulo inicial y las ampliaciones sobre las que se efectúo el correspondiente cómputo para luego realizar el presupuesto responde a uno de los esquemas para viviendas publicados por el Banco Hipotecario dentro del anterior plan de financiamiento para autoconstrucciónProcrear. Se trata de un módulo inicial mínimo de 51 m2., compuesto de un estar comedor, cocina, baño y dormitorio y la alternativa de una primera ampliación sumando otro dormitorio, un baño adicional y una segunda ampliación en la que se completaría la vivienda consistente en un tercer dormitorio, bajo el supuesto de una localización suburbana del GBA, provista de infraestructura de gas natural, agua corriente, cloacas y electricidad.

Se plantea la ejecución de la obra bajo la administración del propietario mediante contratos separados con subcontratistas monotributistas de albañilería, electricidad, plomería y gas, corriendo por cuenta del propietario la compra y provisión de los materiales. Se consideró los honorarios correspondientes de gestiones municipales, derechos, confección de planos y firma de profesional responsable habilitado.

El sistema constructivo propuesto responde al de construcción tradicional, con fundaciones compuestas por vigas de encadenado y pilotines de hormigón armado, paredes portantes de ladrillo común y variante de cubierta de tejas o chapa. Se consideraron carpinterías standard con marco de chapa doblada y hojas del tipo placa para puertas interiores y de chapa reforzada para su acceso. Ventanas de hojas corredizas de aluminio con rejas exteriores incorporadas, sin cortinas de enrollar.

Atendiendo a su mantenimiento futuro, se consideraron solados cerámicos para toda la vivienda y revestimientos del mismo material en cocina sobre mesada y en la totalidad de los paramentos interiores del baño.

Asimismo se consideró la limpieza y nivelación mínima del terreno, la ejecución de senderos de acceso, veredas perimetrales al módulo inicial a construir y cerramiento del frente del lote mediante reja de herrería. No fue contemplada la ejecución de cerramientos laterales y del contrafrente del terreno.

Los costos de mano de obra de las instalaciones contemplan además del servicio por la realización de los trabajos, las gestiones y firmas habilitadas para la provisión de medidores y aprobación de las instalaciones por los organismos pertinentes. (Instalación sanitaria, electricidad y gas).

El presente cómputo y presupuesto es llevado adelante por Reporte Inmobiliario de forma trimestral y se encuentran publicados los trimestres de Julio 2012, Octubre 2012, Enero 2013, Abril 2013, Julio 2013, octubre 2013, enero 2014, abril 2014, julio 2014, octubre 2014, enero 2015, abril 2015, julio 2015, octubre 2015, enero 2016, abril 2016 y julio 2016

Valores de departamentos en el interior de Argentina. Es mejor cotizar en Pesos o en Dolares?

En la mayoría de las localidades del interior y de la capital de Tucumán los departamentos usados y nuevos cotizan en pesos. Sólo uno de cada diez  mantienen sus cotizaciones exclusivamente en dólares.

En el último relevamiento de valores de cotización de la capital y el interior de las provincias se observa que actualmente sólo tres plazas ofertan los departamentos en dólares, ellas son Mar del Plata, Río Gallegos y Bariloche. Diez son las plazas ya totalmente pesificadas y en once localidades se verifica una oferta donde conviven precios en dólares con otros en pesos, aunque estos últimos son amplia mayoría en la tipología relevada correspondiente a departamentos nuevos y usados de dos y tres ambientes. Y claro está, que mientras se cotiza en peso el mercado inmobiliario continua su paulatino crecimiento y al contrario cuando se cotiza en dolares se detiene de forma brusca. También se destaca que cuando el valor del dolar fluctúa de forma constante creciente y decreciente afecta de forma muy notoria a las propiedades que se ofertan en dolares y dejando muy confusos a los propietarios de los inmuebles. Es muy bueno que los propietarios de los inmuebles sepan que el valor de sus propiedades en Pesos se valúan mucho mas que en Dolar, ya que las ultimas devaluaciones de la moneda que se produjeron en el País no fueron muy frecuentes y no afectaron de forma negativa en el mercado inmobiliario. Y lo mejor es que la gente no invierte su dinero en plazo fijo, ni en la compra de dolares, mas bien prefieren el ladrillo. 

Mercado inmobiliario de Tucumán con buenas perspectivas

Cuándo llueve en Buenos Aires, también llueve en Tucumán? se preguntan especialistas locales y por lo que surge de los números parecería que no es así. Cifras de compraventas históricas de Tucumán comparadas con Bs As.

Es común que el tucumano, para enterarse de muchos aspectos de la realidad, encienda el televisor y mire canales de Buenos Aires. Caricaturizando la influencia de estos medios, podríamos decir que si un televidente tucumano ve que está lloviendo en Buenos Aires, saldrá a la calle con paraguas, aunque aquí brille el sol.

Los medios nacionales plantean como un indicador del movimiento del sector, casi de forma mensual, si el número de escrituraciones subió o bajó. Al día siguiente en las inmobiliarias locales los clientes afirman que el mercado se está reactivando, o que ha bajado la cantidad de escrituras, como información local válida, aunque la fuente sea el registro inmobiliario de Capital Federal. En términos inmobiliarios: cuando llueve en Buenos Aires, ¿también llueve en Tucumán? Y además: ¿es un buen indicador de la dinámica del sector el número de escrituras mensuales, que es el que toman los medios nacionales?

La respuesta es sí, es un buen indicador, porque el sector inmobiliario no ajusta tanto por precio como por volumen. Es decir que cuando el sector marcha bien, se venden más propiedades; y a la inversa, bajan las ventas en los malos tiempos.

Al analizar los datos de la última década, puede observarse dos etapas: el período 2003 a 2011, con una alta correlación (del 90%) entre los informes de los registros inmobiliarios de CABA y de Tucumán. Obviamente, esto no tiene que ver con una relación causa efecto, sino con el hecho de que ambos mercados forman parte del sistema económico de nuestro país.

Ahora, si se miran con más detalle, los datos indican que a partir del 2011 el mercado porteño y el tucumano se comportan de manera diferente: las ventas en la Ciudad de Buenos Aires cayeron más que en Tucumán. Si tomamos las escrituras totales del año 2014 respecto al año 2011, las mismas cayeron un -47% en la Ciudad de Buenos Aires, y -4% en Tucumán. Cuando se analiza el período 2003 a 2014 baja la correlación a un 57%.

¿A qué se debe esto? Al cepo cambiario. Si bien los desarrollos inmobiliarios están prácticamente todos pesificados en el país desde el 2012, la diferencia está en la venta de unidades usadas, que representan la mayor proporción de las operaciones. El propietario que en Buenos Aires pagó años atrás una unidad usada con dólares billetes, y hoy se sigue resistiendo a recibir nuestros devaluados pesos; entonces no vende, y en consecuencia caen las escrituras. En cambio, el mercado de Tucumán, y el de muchas otras provincias, estuvo y está pesificado.

Hasta 2011 el tiempo se comportaba de manera semejante en ambos mercados. Desde hace cuatro años llueve más en la Capital Federal. Pero en Tucumán, el tiempo no es bueno: está inestable y el sol se deja ver mucho menos que años atrás.

¿Blanqueo para ventas en el pozo?

La ley 27.260 habilita a blanquear tenencias de moneda local o extranjera en el país, mediante el pago de una tasa del 10%, a su inmediata aplicación en boletos o contratos de adhesión de obras nuevas o en curso. Las opciones para invertir en Real Estate

El impacto del “Sinceramiento Fiscal” (Ley 27.260, Dto. 895/16, RG Afip 3919, Resol. 672 de la CNV y demás normativa complementaria) ha generado una enorme expectativa para nuestra industria del Real Estate.

Más allá de la amplitud de temas, los cuales están generando diversas notas y eventos, el objetivo de la presente es buscar respuestas a la pregunta del título: ¿Sirve el blanqueo para incentivar las ventas en el pozo?

Todos los actores del sector aguardábamos la novedad que nunca llegó: que se pueda blanquear a tasa cero suscribiendo boletos o contratos de adhesión de desarrollos en etapa de construcción.

El Art. 37 de la Ley refiere a que “Podrán ser objeto de la declaración voluntaria…: a) Tenencia de moneda nacional o extranjera, b) Inmuebles, c) Muebles, incluido acciones, participación en sociedades, derechos inherentes al carácter de beneficiario de fideicomisos u otros tipos de patrimonios de afectación similares, toda clase de instrumentos financieros o títulos valores, tales como bonos, obligaciones negociables, certificados de depósito en custodia (ADRs), cuotas partes de fondos y otros similares; d) Demás bienes en el país y en el exterior incluyendo créditos y todo tipo de derecho susceptible de valor económico.”

El inc. b) y lo destacado del c) habilita respectivamente a blanquear las escrituras, adhesiones a fideicomisos y boletos; pero el párrafo siguiente de este Art. indica que deben ser “preexistentes” al 22-7-16 (fecha de promulgación de la Ley) para el caso de personas humanas, o del último balance cerrado con anterioridad al 1-1-16 para las personas jurídicas.

Luego, el Art. 17 de la RG 3919 de la Afip indica: “Tratándose de inmuebles, se considerará configurada su adquisición cuando existiera escritura traslativa de dominio, mediare boleto de compraventa u otro compromiso similar provisto de certificación notarial, siempre que se diere la posesión a la fecha de preexistencia prevista en el segundo párrafo del Artículo 37 de la Ley N° 27.260.” (o sea 22-7-16). Vale aclarar que el texto en negrita cubre los contratos de adhesión de los fideicomisos al costo.

Es importante referir que existe cierta contradicción para entrar al blanqueo a la tasa del 5%, al incluir dentro de la definición de inmueble a la “obra en construcción”, condicionando a tener boleto con posesión otorgada antes del 22-7-16.

Si bien la posesión – con los efectos fiscales que esto genera para ambas partes de la relación – podría darse mucho antes de la terminación (con la simultánea entrega en tenencia al constructor para que lo termine), en este blanqueo se lo limita a haberla otorgado hasta dicha fecha. O sea, quien “hoy” tenga un boleto ya celebrado pero sin posesión al 22-7-16, no puede blanquear al 5%. De manera complementaria con lo anterior, existen Registros de la Propiedad – tal el caso del de la Pcia. de Bs. As. – que permiten registrar boletos (tal como lo habilitaba la vieja y ya derogada Ley de Prehorizontalidad). Esta sí podría resultar una buena opción para encuadrar al boleto en “bienes muebles registrables”, aunque se nos veda frente a la imposición que haya sucedido al 22-7-16.

Si las autoridades toman cartas en este asunto, se solucionaría esta injusticia, pasando de quedar obligados al pago del 10%, al 5% a través de la habilitación a que los boletos celebrados con anterioridad a esa fecha, puedan ser registrados como condición para su blanqueo en aquellos Registros de la Propiedad que habiliten tal formalidad.

Hasta acá parece todo claro, pero ratificándose que queda afuera la posibilidad de activar la venta en obra o “en el pozo”.

Sin embrago existen caminos para blanquear suscribiendo nuevos boletos o contratos de adhesión.

Simplemente “entrando” al blanqueo por el Inciso a) del citado Art. 37 (Tenencia de moneda nacional o extranjera en el país), pagando la tasa del 10%.

Blanquear “dinero” cuesta el 10% hasta el 31-12-16 o 15% durante el 2017, pero esa tenencia local debe por un lado depositarse antes del 31-10-2016 y permanecer así durante 6 meses en cuentas bancarias abiertas ad hoc (Comunic. “A 6022” del BCRA), con el atributo de no pagar ITB (“impuesto al cheque” del 1,2%).

Lo anterior surge del primer párrafo del Art. 44 de la Ley, texto este que en su última oración contendría una inconsistencia ya que refiere al Art. 41 y al 42 de la Ley, debiéndose haber invocado sólo al Art. 42. Vale aclarar que este depósito debe ser en efectivo “por ventanilla”, vedándose la posibilidad de realizarlo vía transferencia bancaria.

Asimismo, el segundo párrafo de este Art. 44 indica: “Dentro de los períodos mencionados en el párrafo precedente (se refiere a los 6 meses), el sujeto que realiza la declaración voluntaria y excepcional podrá retirar los fondos depositados a fin de adquirir bienes inmuebles o muebles registrables conforme lo establezca la reglamentación.”

Por otro lado, el inc. a) del Art. 4 de la RG 3919 citada, aclara en su inciso a) qué debe entenderse como “inmueble”, indicando que: “… comprenden los inmuebles adquiridos – incluidos terrenos –, los inmuebles construidos, las obras en construcción y las mejoras.”

Frente a lo hasta aquí expuesto, cabe concluir que blanqueando tenencias en moneda local o extranjera en el país vía depósito bancario, no requiere inmovilizarla por 6 meses, ya que “al día siguiente” de su depósito se la puede transferir bancariamente al vendedor / fiduciario (boleto de compra venta/contrato de adhesión) de una obra en construcción en el país o en el exterior.

Lo anterior surge del segundo párrafo del Art. 44 arriba citado de la Ley, lo cual a su vez se ratifica en la RG 3919 de la Afip, en sus Art. 9 y 27; junto a lo indicado su Anexo II, Puntos N*1.2.4, N* 2 y N* 7; todo lo cual completa el encuadre normativo que sustenta lo hasta aquí manifestado.

Tres a uno

Una alternativa sumamente atractiva, pasa por el Apartado 2 del Inciso a) del Art. 42 de la Ley, ratificado por el Art. 8 de su Dto. Reglamentario 895/16. Esta opción implica blanquear a tasa 0% suscribiendo Títulos Públicos que emitirá el Estado Nacional denominados en dólares, a 7 años de plazo, intransferibles los primeros 4, con cupón de interés del 1%; los que deberán adquirirse hasta el 31-12-16.

La ventaja de estos títulos es que suscribiendo “1”, queda adicionalmente blanqueado un monto de “2” como premio a dicha suscripción.

En otras palabras, invirtiendo U$S 100.000, blanqueo esa suma más U$S 200.000 adicionales; todo a tasa cero dado que el total de U$S 300.000 queda liberado del impuesto especial creado por el Art. 41 de la ley (de allí tasa 0%).

Lo anterior se sustenta en el citado Apartado 2, al indicarse: “La adquisición en forma originaria del presente bono exceptuará del impuesto especial un monto equivalente a tres (3) veces el monto suscripto”.

Un buen combo podría ser bonos por 100, ladrillos por 200; y todo sin costo.

De lo que no caben dudas es que esta representa una de las más atractivas combinaciones para diseñar y estructurar un buen portfolio de blanqueo patrimonial.

Fondos de Inversión (Art. 41 y 42 de la Ley)

Adrede hemos dejado para el final la cuestión que más “ruido” está generando en el mercado.

Blanqueo a tasa cero mediante la suscripción de cuotas partes de Fondos Comunes de Inversión abiertos o cerrados, las que deberán quedar en cartera por un mínimo de 5 años.

Hasta tanto se estructuren los Cerrados (con proyectos cuyos objetos encuadren dentro de las opciones previstas por el Inciso b) del Art. 42 de la Ley 27.260) el blanqueo será mediante la suscripción e integración de cuotas partes de Fondos de Inversión Abiertos (con títulos públicos).

Esto implicará que se blanqueará mediante una inversión transitoria, hasta tanto se generen, califiquen y estructuren los Cerrados con proyectos de inversión como activos a financiar.

Dado que el plazo para disponer de los Cerrados se fijó hasta el 31-3-17, desde la sanción de la Resolución 672 de la Comisión Nacional de Valores (CNV) el 28-7-16 se cuenta con un plazo de poco más de 7 meses para estructurar estos Fondos susceptibles de recibir financiamiento.

Es importante aclarar – dada la incorrecta interpretación que viene dándose con este tema – que estos Fondos no pueden ser Inversores Directos en un emprendimiento.

Sólo podrán invertir el dinero blanqueado en “… instrumentos destinados al financiamiento de: proyectos de infraestructura, inversión productiva, inmobiliarios, energías renovables, pequeñas y medianas empresas, préstamos hipotecarios actualizados por Unidad de Vivienda (UVI), desarrollo de economías regionales y demás objetos vinculados con la economía real.”

Dicho Fondos comprarán “instrumentos que financien”. Por lo tanto desde el lado del mostrador del desarrollador, implica tomar deuda (Obligaciones Negociables, Hipotecas, Cesiones de Flujos de Fondos de Boletos de Compra Venta, etc.).

Lo anterior deja fuera del esquema – o cuanto menos los marginaría a un lugar alejado en la grilla de opciones viables – a los Fideicomisos al Costo, dada su propia naturaleza de esfuerzo mancomunado entre los suscriptores de estos vehículos, quienes justamente mediante sus aportes financian el emprendimiento.

Una serena reflexión sobre esta alternativa de blanqueo, la cual está generando una altísima expectativa en el mercado; debe sustentarse en un principio básico: los proyectos a financiar deben disponer de proyecciones de flujos de fondos y rentabilidad asociada que soporten el costo implícito en estos esquemas. Y que “al final del ciclo de vida de esos instrumentos”, haya fondos suficientes para honrar el rescate de esas cuotas partes.

A su vez, sólo podrán entrar quienes blanqueen a partir de U$S 250.000.- y con un máximo de U$S 10 millones, dentro de emisiones con un monto mínimo igual a este último importe. Mínimo de 3 proyectos, y con el umbral que ninguno de ellos podrá tomar más del 50% de la colocación.

Un tema importante: el Art. 16 de la Resol. 672 de la CNV habilita a que hasta un 25% del patrimonio del Fondo, sea invertido en acciones que NO coticen en la bolsa. Para ello dichas acciones deben surgir de aumentos de capital en sociedades cuyos objetos sociales coincidan o se relacionen en forma directa con el objeto de inversión del Fondo (los que enumerados en punto 2.a) del Art. 42 de la Ley 27.260. Esto es otra ventana de oportunidad para muchas sociedades constructoras y/o desarrolladoras que estén en condiciones de calificar para los Fondos.

Para todo lo anterior, debe evaluarse que frente al atractivo de la tasa cero para el inversor, se estructura un esquema de financiamiento para los proyectos subyacentes; cuyo costo debe resultar digerible y sustentable. De ello dependerá el éxito de esta interesante política de acceso al mercado de capitales por parte del Real Estate nacional.

CONCLUSIÓN:

Esta nota intenta focalizarse sólo en aquellas opciones que entendemos pueden activar la venta de emprendimientos inmobiliarios.

No cubre la totalidad de las cuestiones técnicas derivadas de esta amnistía fiscal, pero sí invita a pensar, discrepar y/o debatir sobre aquellas que puedan generar un mayor impacto en nuestro Real Estate.

Desde lo personal, entendemos que el “3 a 1” ocupa uno de los principales lugares – por no decir que lo ubicamos en el N* 1 – en el podio de ventajas de este blanqueo.

Luego, y para la mayoría de los desarrolladores independientemente de su escala, está el blanqueo de tenencias de moneda local o extranjera. En esta opción con costo del 10%, se depositan esos fondos con la posibilidad de su inmediato retiro sin tener que esperar los 6 meses, aplicándolos a proyectos inmobiliarios en curso (boletos o contratos de adhesión).

En esta opción podremos lograr que la tasa efectiva resulte menor al 10% dado que el recorrido del precio por comprar “en el pozo”, debería implicar una licuación en relación al valor final (sea de capitalización o de realización) que por avance de obra irá teniendo el inmueble adquirido.

Todo lo anterior, junto al resto de variables u opciones creativas que suelen diseñar los desarrolladores argentinos – tanto desde lo económico como desde lo fiscal – conformará un conjunto de atributos para aprovechar este blanqueo inclinándolo hacia las compras en el pozo.

De allí que esperamos que el efecto sistémico entre el blanqueo “al 10%” y el derivado de la blanquear vía Fondos de Inversión a tasa 0%; conforman un interesante esquema de seducción de capitales para volcarlo al Real Estate argentino.

Desde otro ángulo, y como argumento de comercialización, no debemos olvidar que ahora será mucho más difícil “esconderse” del fisco.

Tener dinero en el exterior o en el colchón – ambos sin declarar – hasta brindaban un alto nivel o sensación de seguridad. Esto está a punto de desaparecer, dado que será a escala casi planetaria la transparencia e intercambio de datos entre los fiscos.

Frente a esto, para el argentino medio ¿qué otro activo se le acerca para brindarle esa sensación de seguridad?

Por todo lo manifestado, aspiramos que este Sinceramiento Fiscal dinamice a esta industria de industrias, la que hoy y a pesar de encontrarse alicaída, sigue con excelentes e intactos reflejos para un rápido resurgimiento.